Kiadó albérlet és ár - ennyi lesz 2017-ben

Mik lesznek az idei trendek és milyen változást hoz majd a mobilitási célú lakhatási támogatás?

Az ingatlanárak lassuló mértékben, de továbbra is emelkednek. A bérleti díjak stagnálása mellett a korábbinál kisebb bérleti hozam vár azokra a lakástulajdonosokra, akik a hagyományos modell mellett maradva adják ki ingatlanjukat, és nem engedtek az Airbnb által nyújtott csábításnak.

Ettől függetlenül még mindig érdemes beszállni, hiszen az ingázókra, egyetemistákra és a kiadó ingatlanokat keresőkre továbbra is tartósan lehet építeni a  lakáskiadás-üzletet - legalábbis erről adott számot az OTP Ingatlanpont legújabb elemzése.

Továbbra is biztos üzlet

Hazánknak vannak olyan régiói, ahol szinte hirdetni sem kell, nem marad sokáig parlagon az ingatlan. Ilyen a nyugati határ melletti régió, ahol az Ausztria és Magyarország között ingázó vendégmunkások olyan keresletet biztosítanak, hogy aki ott vág bele ilyen üzletbe, biztos, ki tudja adni ingatlanát.

Sopronban kb. 14 millió forintért lehet megvásárolni egy átlagos, kétszobás panellakást (ez az ár némileg kevesebb Szombathelyen és Mosonmagyaróváron). Ezeket a bérleményeket a piacon aztán nagyjából havi 90-100 ezer forintos áron lehet bérbe venni. Ebben a régióban egy kisebb garzonért is elkérhetnek havi 70 ezret, az újépítésű lakás esetén (ahol már rendszerint parkolási lehetőség is van, ami az Ausztriába ingázók számára nem elhanyagolható szempont) ez az összeg már 120-140 ezer forintot is elérheti.

Az iparvárosi lakáskiadás is elfogadható hozamot produkálhat az ebbe befektetőknek. Az olcsóbb, 50 négyzetméter körüli panelekért itt 60-80 ezer forintot lehet havonta kérni, viszont a téglalakásnak, amelyek újabb építésűek, akár 140 ezer forintot is elérheti a bérleti díja.

Ha valaki arra alapozik, hogy egyetemistáknak adja ki a tulajdonában lévő ingatlant, akkor Debrecenben, Szegeden és Pécsett érdemes befektetnie. Az egy-két szobás panelek az egyetemi városrészekben 20-25 ezer forint / fő áron kiadhatók (2-3 fő részére) - ezek a lakások nagyjából 12 millió forintért kaphatók, rendszerint várostól függetlenül.

Budapesten a helyzet változatlan - vagy rosszabb

Budapesten az elemzések szerint folytatódik az a folyamat, amelynek eredményeként a városközponttól egyre távolabbi területek is felzárkóznak a belvárosi árakhoz. Az átlagokat nézve a VIII. kerületben a több szobás, 80-120 négyzetméteres lakások átlagos bérleti díja 175 ezer forint - ez négyzetméterenként alig több mint 2 ezer forintot jelent. Ez az egyik legalacsonyabb összeg négyzetméterre vetítve a főváros belsőbb kerületeiben. A városközponttól távolabb, például a XVII. kerületben azonban akad néhány 80-100 vagy 100-120 négyzetméteres lakás, amelyeket 100 ezer körüli áron lehet kivenni, ám ezekből igen szűk a kínálat és általában nagyon hamar gazdára lelnek.

Balaton régió

Némileg eltérő, bár ugyanilyen módon jövedelmező befektetésnek bizonyulhat a balatoni nyaralóvásárlás és -kiadás is. Igaz, hogy a szezonalitás és a rövidebb kiadási időtartam miatt az üzemeltetésük nehezebb feladat, azonban egy jól bejáratott vendégkörrel, vagy a hazai, esetleg nemzetközi kiadási portálokkal együttműködve, ez is megtérülő befektetés lehet.

Elsősorban a jelentősebb fesztiválhelyszínekhez közel fekvő, vagy a jó wellness és turisztikai adottságokkal rendelkező városokban (pl. Siófok, Keszthely, Balatonfüred a teljesség igénye nélkül) lévő lakások biztosítanak kiszámítható jövedelmet.

Egy kétszobás lakást Siófokon nyáron négy főre napi 25-40 ezerért, télen 10-20 ezerért lehet kiadni. A rezsi rendszerint alacsonyabb mint a nagyvárosokban, a többletkiadásokat az üzemeltetési költségek és az adó jelentik.

Cserébe viszont értékálló ingatlanhoz jut a befektető, és nem mellékesen biztosított az ingyen nyaralás lehetősége is. A nyaralók ára fekvéstől és állapottól függően persze nagy eltérést mutathatnak, itt mindenki saját befektetési tőkéjét figyelembe véve választhatja ki a később kiadásra kerülő ingatlanát.

Lakbértámogatás az új SZJA-törvényben

Fontos változást hozhat idén (az albérlők számára mindenképpen) a 2016. június 15-én kihirdetett, új adószabályokról szóló csomag cafeteria része, vagyis a béren kívüli juttatások egy újabb, adómentes elemmel bővülnek, köztük az albérlet vagy - hivatalos nevén - mobilitási célú lakhatási támogatással.

Az első két évben a minimálbér 40 százalékáig terjedhet az adómentes juttatás értéke, két év után 24 hónapig a minimálbér 25 százalékát, majd további egy évig annak 15 százalékát lehet adni - a részletes előírásokat a Szja törvény 1. számú mellékletének 9.7. pontja tartalmazza.

Csúcson az albérletárak - inkább vásárlás?

Ingatlanszakértőnk szerint az albérletpiacon az elkövetkező időszakban inkább csökkenhetnek vagy stagnálhatnak az árak, mert a kereslet még inkább a vásárlás irányába fog elmozdulni. A bérleti díjak az elmúlt időszakban olyan magas szintre jutottak, hogy a bérlők elérték a teljesítőképességük felső határát. Viszont az alacsony kamatozású lakáshitelek miatt egyre többen inkább vásárlást terveznek, azaz a havi bérleti díj kifizetése helyett ezt az összeget inkább hiteltörlesztésre fordítanák.

Elérhető hozam

A lakáskiadásba vágóknak pedig fontos figyelembe venni, hogy az ingatlanvásárlás forrásigényes befektetés: a vételár mellett az illetékfizetés, a kezdeti ügyvédi és szolgáltatói költségek, az amortizáció, valamint a jogszerű kiadás adóvonzata is csökkenti a nyereséget.

Mindezek mellett nagy átlagban, hozzávetőlegesen 5-6 százalékos éves hozammal lehet kalkulálni a jól kiadható ingatlanok esetében, sőt, a későbbiekben számolhatunk a lakásár-emelkedéséből fakadó várható többlethaszonnal, amikor később esetleg úgy dönt a tulajdonos, hogy tovább értékesíti a befektetési céllal vett ingatlant.