A bérbeadás és -vétel legfontosabb tudnivalói

Az ügyvéd válaszol című rovatunk következik.

Összeszedtünk egy csokorra való kérdést, ami olvasóinkat és minket is foglalkoztat mostanában az albérlet témakörében és megkérdeztük dr. Loványi Róbert ügyvédet, Európa-jogi szakjogászt, aki sok tévhitet és laikus félreértelmezést oszlatott el. További kérdések esetén látogassanak el az ügyvéd úr irodájának honlapjára az elérhetőségekhez.

A válaszok tükrében azt tudjuk tanácsolni mindenkinek, hogy forduljon szakemberhez a bérleti szerződés megírása kapcsán. Az utólagos jogorvoslat már inkább csak "eső után köpönyeg".

(Ingatlanok.hu) – Mióta foglalkozik ingatlanos ügyekkel?
(dr. Loványi Róbert) – 1993 óta. Napi szinten.

– Mit gondol, mennyien kötnek (%-osan) ügyvéddel ellenjegyzett bérleti szerződést lakáskiadáskor?
– Elenyésző a számuk, inkább a mérhetetlen kategóriába sorolandó.

– Tapasztalatai szerint tájékozottak az emberek ebben a témában?
– Akiknek korábban már volt valamilyen vitás ügyük bérleti szerződésből kifolyólag, azok tájékozottnak mondhatók. A legtöbb ember azonban alultájékozott, ami önmagában még nem lenne baj, hiszen ez még a jogászok között is egy külön szakterület. A problémák többsége ott kezdődik, ha az alultájékozottság önbizalommal párosul, vagyis ha ezek az emberek elkezdenek saját maguk „bérleti szerződéseket” készíteni. Például az interneten az ilyen címszó beírásával elérhető találatok adatokkal való kitöltésével…

– Mi kerülhet bele a szerződésbe? Kutyát nem hozhat, nem dohányozhat a lakásban, nem fúrhat engedély nélkül a falba, stb.?
– Akár ezek is. A törvény egyrészt meghatározza, hogy mit kell feltétlenül tartalmaznia egy bérleti szerződésnek (a felek és a bérlemény adatai, a bérleti díj összege, a bérlet időtartama, stb.), másrészt szabályoz olyan alapvető kérdéseket (pl. karbantartási kötelezettség, felmondás), amelyeket csak akkor kell egy adott bérleti szerződésre alkalmazni, ha a felek a szerződésükben nem tértek el a törvényes szabályoktól. A felek ún. szerződési szabadsága tehát a bérleti szerződések terén igen nagyfokú, ami azt jelenti, hogy – ahogy említettem – eltérhetnek a törvény rendelkezéseitől, illetve megállapodhatnak olyan (például a most Ön által példaként említett) kérdésekben is, amelyeket egyébként a törvény nem szabályoz, de számukra (vagy az egyik fél számára) fontos.

– Ha egy pár közösen fog lakást bérelni, akkor a szerződésbe mindkettőjük adatai bekerülnek majd?
– Nem feltétlenül, mert bármelyikük egyedül is lehet bérlő, de a lakást több bérlő együttesen is bérelheti, ez utóbbi esetben bérlőtársakról beszélünk. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják, kötelezettségük pedig a bérbeadóval szemben egyetemleges. Ez utóbbi lényege nagyjából úgy foglalható össze, hogy a bérbeadó bármelyik bérlőtárstól követelheti a teljes bérleti díjat, ill. a bérlőtársak egymás szerződésszegéséért is felelnek. Ha viszont csak a pár egyik tagja lesz bérlő, akkor mind bérbeadói, mind pedig bérlői szempontokat szem előtt tartva célszerű annak meghatározása a szerződésben, hogy a bérlő ki(ke)t vagy hány személyt fogadhat be a bérleménybe.

– Kérhet a tulajdonos akár 3 havi kauciót is? Ez egy 100 ezer forintos albérletnél 400 ezer forintos induló árat jelent.
– Az új Polgári Törvénykönyv szerint, ha a felek megállapodása alapján a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget köteles fizetni, és ez az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. E szabályból az következik, hogy – egyébként a sok évtizedes gyakorlatot elfogadva – a hatályos törvényünk is a havi bérleti díj legfeljebb háromszorosában látja azt a mértéket, amely még úgymond méltányos lehet. Az idézett rendelkezés megfogalmazásából („a bíróság mérsékelheti”) azonban az is következik, hogy az ennél magasabb összegű kaució sem feltétlenül minősül eltúlzottnak, hanem ezt az eset összeg körülményei alapján a bérlő kérelmére a bíróság mérlegeli.

– Elég a bérlő és a tulaj egymás közötti szerződéskötése vagy kell rá ügyvédi ellenjegyzés?
– Bérleti szerződés esetén jelenleg egyetlen formai megkötés van: érvényességéhez annak írásba foglalása szükséges. Az ügyvédi ellenjegyzés tehát nem kötelező, ami viszont korántsem jelenti azt, hogy ne lenne célszerű jogi szakember – pl. ügyvéd – igénybe vétele, különösen bonyolultabb bérleti szerződések szerkesztéséhez. Az ügyvédi tevékenységnek csak egy része az okirati ellenjegyzés, emellett szerződést készítünk és jogi tanácsot is adunk, amik a gyakorlatban sokszor az ellenjegyzés előfeltételei.
Az a tapasztalatom egyébként, hogy – más típusú, de szintén nem ügyvédi ellenjegyzés köteles szerződésekkel (pl. munka- vagy vállalkozási szerződésekkel) ellentétben – bérleti szerződések esetében ritkábban vesznek igénybe ügyvédi közreműködést, holott elég veszélyes területről van szó, ill. ha ügyvédhez fordulnak, akkor már megtörtént a baj, ami a legtöbb esetben elkerülhető lett volna, ráadásul kisebb ráfordítással.

– Szükséges a közjegyzői hitelesítés?
– Amint az előző kérdésnél is említettem, elegendő az egyszerű írásba foglalás.  A közokirati formának sincs tehát jelentősége a bérleti szerződés érvényessége szempontjából. A bérleti szerződések azonban számos követelést alapozhatnak meg a későbbiekben, ezek közül a legjellemzőbb esetek, ha a bérlő nem fizet bérleti díjat, rezsit vagy nem hajlandó a lakást visszaadni. Ilyen helyzetekben a bérbeadók általában kénytelenek vállalni a többéves pereskedést, aminek költségeit ráadásul nekik kell megelőlegezniük. A követelések behajthatósága, ill. annak hatékonysága szempontjából viszont jelentősége lehet a közjegyzői közreműködésnek: ha a bérleti szerződés ugyanis közjegyző által végrehajtási záradékkal van ellátva, akkor a követelés közvetlenül (tehát peres eljárás nélkül) végrehajtható, illetve szükség esetén hatósági közreműködés igénybevételével kikényszeríthető a jogosulatlan bérlők kiköltözése.
Az eset körülményei (bérlet időtartama, bérleti díj összege stb.) és egyéb szempontok alapján tehát bizonyos esetekben tanácsos lehet közjegyző igénybe vétele.

– Milyen jogokkal – és esetleg kötelezettségekkel jár, ha a bérlő esetleg be is jelenti magát az albérletbe?
– Először is, csak a rend kedvéért: a köznyelv gyakran azonos értelemben használja a bérlet, albérlet, ill. bérlő, albérlő stb. szavakat. A jogi nyelvben azonban ezek különböző értelmű kifejezések: a bérelt dolgot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával adhatja albérletbe vagy harmadik személy használatába. Az albérlet tehát egy „al-jogviszony”, amely feltételez egy fő jogviszonyt, nevezetesen a bérletet. A beszélgetésünk tárgyát nyilván ez utóbbi képezi.
A kérdésére térve: ha a bérlő bejelentkezik a bérleménybe, az még nem jelenti automatikusan azt is, hogy jogosult is ott lakni. Ennek az az oka, hogy az állandó vagy ideiglenes lakcímmel való bejelentkezés egy közigazgatási aktus, ezzel szemben a bérleti jogviszony egy magánjogi szerződés. A bejelentkezés ténye tehát önmagában a bérleti szerződés szempontjából nem keletkeztet semmilyen többletjogot vagy -kötelezettséget. A kijelentkezés elmulasztása viszont számos kellemetlenséget okozhat, a bérbeadónak (vagy az új bérlőnek) azért, mert a régi bérlő nevére érkező levelekkel, hatósági és egyéb megkeresésekkel neki kell kezdenie valamit, a bérlő pedig esetleg nem kap meg egy fontos értesítést. Érdemes tehát a szerződések készítésekor erre a helyzetre is gondolni.

– Nemfizetés esetén milyen gyorsan és hogyan lehet kilakoltatni a rossz bérlőt az albérletből?
– Tapasztalataim szerint sokféle jelzőt lehet használni a kilakoltatás jogi gyakorlatára, a gyorsat azonban semmiképpen nem. Ebből a szempontból jól jöhet, ha a szerződés a korábban már említett végrehajtási záradékkal van ellátva, ami jelentősen gyorsítja a folyamatot, vagy a szerződésben az ilyen esetre más garanciák vannak.

– Mit lehet tenni, ha a bérlő nem fizet, és pl. kizárja / nem engedi be a tulajdonost az ingatlanba?
– Rögtön az elején célszerű tisztázni magunkban a következőket:
A lakásbérleti szerződés is csak egy szerződés. A többi szerződéshez hasonlóan ez a szerződés sem ad egyik vagy másik félnek különleges jogokat arra az esetre, ha a másik fél megszegné a szerződést. Ha tehát a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, vagy nem adja vissza a bérleményt, ez nem jogosítja fel a bérbeadót arra, hogy saját maga birtokba vegye azt. Egy adásvételi vagy kölcsönszerződés esetében sem törjük rá az adósunkra a házat, ha az nem fizeti ki nekünk a vételárat, vagy nem fizeti vissza a kölcsönt, hanem bírósághoz fordulunk.
A magyar jog általában ugyanis tiltja az önbíráskodást, és elvárja, hogy jogainkat törvényes úton érvényesítsük. Ugyanez vonatkozik a bérleti szerződésből eredő jogainkra is, amelyeket tehát rendes jogi úton lehet és kell érvényesíteni.

– Megoldást jelent erre, ha pl. a konyhát a tulajdonos nem adja ki a bérlőnek, hanem meghagyja közös használatú helyiségnek, ahová a bérlő köteles a tulajdonosnak bejutást biztosítani?
– Elég életszerűtlen példa, mert ki az, aki osztozni akar a konyhán, ráadásul a konyha közös használata nem jelenti pl. a lakószobákba való belépési jogot.

– Ha a bérlő így sem engedi be a tulajt, akkor a tulaj rátörheti az ajtót, hogy bejusson a tulajdonába?
– Nem. Már említettem, hogy a jogi szabályozás nem engedi az önbíráskodást.

– Van olyan eset, amikor a tulajdonos rátörheti az ajtót a bérlőre, hogy bejusson a tulajdonába?
– Talán egy: a bérbeadónak a törvény szerint karbantartási kötelezettsége van az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén, amelyet késedelem nélkül köteles teljesíteni.
Ahogy mondtam, a magyar jog általában tiltja az önbíráskodást, és elvárja, hogy jogainkat törvényes úton érvényesítsük. Tilos tehát az önbíráskodás még akkor is, ha valaki az egyébként jogos követeléséhez akar ilyen módon hozzájutni, vagy joga van ahhoz a birtokállapothoz, amelyet erőszakos magatartásával akar kialakítani. Birtok elvesztése esetén is tehát a hatósági jogvédelem az elsődleges. Ezzel az általános szabállyal szemben önhatalomra csak rendkívül kivételes esetben és akkor is csak megszorításokkal kerülhet sor. A törvény ugyanis az önhatalmat csak akkor engedi meg, ha az egyéb birtokvédelmi eszközök igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná. Ilyen eset lehet például, ha a bérlő eltűnésétől lehet tartani vagy attól, hogy a lakásban kárt fog okozni. Az önhatalom azonban az említett törvényes feltételek megléte esetén is csak akkor megengedett, ha a birtok visszaszerzéséhez szükséges mértéken nem terjed túl. Mindebből látható, hogy az önhatalom megengedhetőségének kérdése egy „többismeretlenes egyenlet”, ezért fokozottan indokolt jogi szakember előzetes tanácsát kérni.    
Van azonban még egy dolog, amiről itt érdemes szólni, annál is inkább, mert tapasztalataim szerint erről a laikusok többsége még hírből sem hallott. Arra gondolok, hogy az ingatlan bérbeadóját törvényes (!) zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain. Eszerint a bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását. A bérlőre az ajtót tehát nem lehet „rátörni”, de meg lehet akadályozni abban, hogy a lakásból holmijait, személyes vagyontárgyait elvigye, amíg tartozását nem rendezi. 

– Fizetetlen közüzemi és albérleti díjak behajtása: lehetetlen? Mik a gyakorlati tapasztalatok?
– Egyáltalán nem lehetetlen, de más jogi igényekhez hasonlóan ebben az esetben is az igényt jogi úton lehet és kell érvényesíteni.

– Hogy lehet megelőzni a tartozás felhalmozását?
– Amióta a szerződés fogalma ismert, azóta ismert a szerződésszegésé is. Ahol szerződés van, ott sajnos nem lehet kizárni annak a lehetőségét, hogy azt valamelyik fél megszegje. A szerződésszegés esélyét lehet viszont szankciókkal (jogi szaknyelven a szerződés megerősítésével, pl. kötbérrel) csökkenteni, és a károk minimalizálására is vannak jogi megoldások.

– Megéri-e átíratni a bérlő nevére a közüzemi órákat?
– Hosszabb időtartamú bérlet esetén mindenképpen, mert adott esetben a közüzemi tartozásokat a szolgáltatók nem a bérbeadótól, hanem a bérlőtől követelhetik.

– Tartozás esetén a szolgáltató kikapcsolja az órákat, de a tulaj kérésére a szolgáltató  csak akkor kapcsolja vissza, ha a tartozás rendezve van. Ezt viszont a bérlőnek kellene rendeznie. De mi van, ha erre nem hajlandó? Akkor mégis csak a tulajnak kell rendeznie a számlát hogy újra ki tudja adni a lakást?
– Ha a bérlő nevén vannak a közműszolgáltatások, akkor nemfizetés esetén a közműszolgáltatóknak nem a tulajdonossal, hanem a bérlővel szemben keletkezik igényük. A tulajdonos ilyen esetben tehát nem csak úgy tudja visszakapcsoltatni a közműszolgáltatásokat, ha a bérlő helyett kifizeti annak tartozásait, hanem úgy is, ha új közszolgáltatási szerződéseket köt a szolgáltatókkal. A szolgáltatókat ugyanis jogszabály alapján szerződéskötési kötelezettség terheli az olyan fogyasztókkal szemben, akiknek nincs tartozásuk.

– Bérlő feljelentéssel zsarol a NAV-nál, hogy lehet ezt elkerülni?
– Jogkövető magatartással, azaz a bérleti jogviszony adóhatóságnál történő bejelentésével.

– Bútorozottan kiadott ingatlan esetén elromlik pl. a mosógép. Kinek a költsége a javítás?
– Ez elsősorban attól függ, hogy a mosógépet a bérlő rendeltetésszerűen használta-e (ezt szakszerviz tudja megállapítani). Ha nem, akkor ő köteles a javítást elvégezni, ha igen, akkor viszont a tulajdonos. Amennyiben ugyanis a lakás bútorozottan, háztartási gépekkel felszerelve került kiadásra, úgy e dolgok javítása alapvetően a tulajdonos kötelezettsége, mivel ezek a bérlemény részét képezik. Célszerű egyébként ilyen esetekben a szerződéshez egy listát mellékelni a lakásban található berendezési tárgyakról.

– A javítással, karbantartással kapcsolatos költségeket kinek kell viselnie? Mi a bérlőé és mi a tulajé?
– A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő – az előbb nem említett – egyéb kötelezettségek teljesítésére a felek megállapodása az irányadó. A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül, egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg köteles teljesíteni.
A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.
Mindezek alapján, összességében elmondható tehát, hogy a fenntartással járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli.

– A bérlő és a tulaj egyik nap aláírják a szerződést, a kauciót is átadják / átveszik. Másnap a tulaj felmondja a szerződést, mert más többet adott érte. Megteheti?
– Pacta sunt servanda, azaz: a szerződés kötelez. Ez a szerződéses jog alapelve. Jogszerűen erre hivatkozva – hacsak maga a szerződés nem tartalmazza, mint felmondási okot – nem mondható fel a szerződés.

Köszönjük szépen a praktikus tanácsokat, reméljük olvasóink is sok felhasználható útmutatással lettek gazdagabbak!